Sửa chữa nhà cửa, văn phòng hay bất kỳ công trình nào đều đòi hỏi quá trình nghiệm thu cẩn trọng trước khi tiến hành thanh toán. Việc nghiệm thu không chỉ giúp bạn xác nhận công việc đã hoàn thành đúng cam kết, đảm bảo chất lượng, mà còn bảo vệ quyền lợi khi phát sinh lỗi sau này. Bài viết này cung cấp checklist nghiệm thu sau sửa chữa chi tiết, hướng dẫn quy trình và lưu ý pháp lý — giúp bạn kiểm tra đúng, nhận bàn giao an toàn và thanh toán hợp lý.
Tại sao cần checklist nghiệm thu sau sửa chữa?
Một checklist nghiệm thu sau sửa chữa giúp:
- Hạn chế rủi ro: phát hiện lỗi sớm như rò nước, chập điện, nứt tường trước khi thanh toán.
- Bảo đảm chất lượng: so sánh công việc thực tế với hợp đồng, bản vẽ và tiêu chuẩn kỹ thuật.
- Làm bằng chứng khi có tranh chấp: biên bản, hình ảnh, video thể hiện tình trạng công trình khi nghiệm thu.
- Quản lý bảo hành: xác định phạm vi và thời hạn bảo hành, tránh nhà thầu bỏ trách nhiệm.
Thanh toán sớm mà không nghiệm thu kỹ có thể dẫn đến chi phí sửa chữa phát sinh, mất thời gian, và rắc rối pháp lý. Ngược lại, nghiệm thu đúng quy trình giúp cả chủ nhà và nhà thầu minh bạch, tạo điều kiện bàn giao nhanh gọn.
Chuẩn bị trước khi nghiệm thu
Trước khi tổ chức nghiệm thu, cần chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, con người và công cụ.
Tài liệu, hồ sơ cần có
- Hợp đồng sửa chữa, phụ lục (nếu có).
- Bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công (as-built).
- Báo giá, hóa đơn tạm ứng, chứng từ thanh toán trước.
- Phiếu bảo hành, hướng dẫn sử dụng thiết bị.
- Biên bản nghiệm thu tạm thời (nếu đã nghiệm thu từng hạng mục).
- Danh sách vật tư, thông số kỹ thuật và chứng nhận xuất xứ nếu có.
Đội ngũ và thời điểm nghiệm thu
- Thành phần: chủ đầu tư (hoặc đại diện), nhà thầu/đơn vị thi công, kỹ sư giám sát, nếu cần mời chuyên gia độc lập (điện, kết cấu, chống thấm).
- Thời điểm: nghiệm thu khi điều kiện thi công ổn định (điện nước đã lắp đặt, sơn khô, hệ thống chống thấm đã được thử).
- Lưu ý: nghiệm thu tốt nhất được thực hiện trong ngày có ánh sáng tự nhiên để phát hiện lỗi hoàn thiện dễ hơn.
Công cụ, thiết bị hỗ trợ kiểm tra
- Máy đo điện (đo cách điện, dòng rò), bút thử điện, đồng hồ vạn năng.
- Thước, thước laser, thước đo độ phẳng.
- Máy ảnh/điện thoại để chụp ảnh, quay video lưu trữ.
- Dụng cụ kiểm tra nước (cho thử áp lực, kiểm tra rò rỉ).
- Đèn pin, thang để kiểm tra trần và các vị trí cao.
Checklist nghiệm thu chi tiết theo hạng mục
Dưới đây là checklist chi tiết theo các nhóm hạng mục thường gặp — dùng làm cơ sở để đánh giá công trình sau sửa chữa.
1. Hoàn thiện kiến trúc (tường, trần, sơn, sàn)
- Tường: kiểm tra bề mặt mịn, không rỗ, không nứt, mạch vá mịn và cùng tông màu.
- Sơn: màu sắc đồng đều, không lộ vết chổi, không bong tróc; kiểm tra sau 24–48 giờ để phát hiện hiện tượng loang.
- Sàn: không lún, không kênh, khe hở giữa các viên gạch/ốp lát nằm trong giới hạn cho phép; mạch ron đầy đủ, không ứ nước.
- Trần: phẳng, không võng, mối nối kín, không có vết ố do ẩm.
- Ốp lát: các viên gạch/camaccia ốp phải thẳng hàng, vết mẻ được sửa chữa thẩm mỹ.
Tiêu chí chấp nhận: bề mặt hoàn thiện thẩm mỹ, không ảnh hưởng chức năng, không có hiện tượng xuống cấp tức thì.
2. Hệ thống điện (M&E)
- Bảng điện: có nhãn, sơ đồ mạch rõ ràng, hệ thống cầu dao và Aptomat phù hợp với tải.
- Dây dẫn: đấu nối gọn gàng, cốt MPE/Earth được đấu đúng quy định.
- Kiểm tra an toàn: đo dòng rò, đo điện trở cách điện; đảm bảo không có mùi khét khi đóng điện.
- Ổ cắm/công tắc: hoạt động trơn tru, lắp âm nổi đúng vị trí thiết kế.
- Thiết bị chiếu sáng: hoạt động ổn định, không nhấp nháy, công suất đúng thông số.
Lưu ý kỹ thuật: nếu có hệ thống chống sét, chống rò, cần kiểm tra tiếp địa và chứng chỉ kiểm tra điện.
3. Hệ thống cấp, thoát nước và xử lý nước thải
- Đường ống: không rò rỉ, mối nối kín, hệ thống bó gọn và cố định.
- Áp lực nước: thử áp lực tại các điểm lấy nước, đảm bảo lưu lượng ổn định.
- Lắp đặt thiết bị: vòi, bình nóng lạnh, van khóa, bồn cầu hoạt động đúng chức năng, không rỉ nước.
- Thoát nước: kiểm tra độ dốc, lưu thông ổn, không bị tắc, mùi hôi được xử lý đúng quy trình.
- Chống thấm: kiểm tra nghiệm thu chống thấm tại vị trí ban công, nhà vệ sinh, sân thượng bằng phương pháp đổ nước thử (đóng, quan sát trong 24–48 giờ).
4. Cửa, cửa sổ, khóa và an ninh
- Cửa gỗ/nhôm: đóng/mở nhẹ nhàng, không kẹt, đường ron kín, khoảng hở đều.
- Khóa và phụ kiện: hoạt động ổn định, cơ cấu an toàn (khóa chống trộm, chốt an toàn) hoạt động đúng.
- Kính: không có vết nứt, không xước lớn, ron kính đều.
- An ninh: nếu có hệ thống báo động, camera, kiểm tra kết nối, lưu trữ và vị trí lắp đặt.
5. Thiết bị vệ sinh, bếp và thiết bị gia dụng
- Lắp đặt đúng tiêu chuẩn, không vênh hoặc ong vữa xung quanh.
- Kiểm tra hoạt động: bồn rửa, vòi, sen tắm, bồn cầu xả sạch, không rít.
- Đường dẫn gas: kiểm tra kín bằng xà phòng/đo chuyên dụng, van khóa hoạt động.
- Thiết bị bếp: hút mùi, bếp từ/điện, lò nướng kiểm tra vận hành, tích hợp đúng ổ điện.
6. Chống thấm, xử lý ẩm mốc
- Kiểm tra sau nghiệm thu chống thấm: không thấm dột, không xuất hiện vết ố mới.
- Kiểm tra bằng quan sát và thực nghiệm (đổ nước, đo độ ẩm bề mặt).
- Nếu phát hiện ẩm mốc: ghi nhận vị trí, mức độ, yêu cầu nhà thầu xử lý triệt để và có biện pháp phòng ngừa.
7. An toàn lao động và PCCC (Phòng cháy chữa cháy)
- Lối thoát hiểm: không bị chắn, ký hiệu rõ ràng.
- Thiết bị PCCC: bình chữa cháy tại vị trí, họng chữa cháy, hệ thống báo cháy (nếu có) kiểm tra hoạt động.
- An toàn lao động: sàn không trơn trượt, lan can, cầu thang chắc chắn.
- Ghi nhận biên bản bàn giao về an toàn nếu có công trình phức tạp.
8. Vệ sinh sau sửa chữa và mỹ quan
- Công trình sạch sẽ, rác thải xây dựng đã được thu gom và xử lý.
- Kiểm tra mùi sơn, mùi keo, độ sạch nền trước khi đưa vào sử dụng.
- Các chi tiết hoàn thiện (nẹp, nẹp chân tường, bo viền) được lắp chính xác.
Quy trình nghiệm thu và ký biên bản
Một quy trình nghiệm thu hợp lý gồm các bước sau:
- Chuẩn bị hồ sơ, thông báo thời gian nghiệm thu tới các bên liên quan.
- Kiểm tra theo checklist chi tiết (ghi chép, chụp hình, quay video).
- Thử nghiệm chức năng: đóng điện, kiểm tra dòng/áp nước, thử chống thấm.
- Lập biên bản nghiệm thu: mô tả tình trạng, liệt kê các tồn tại (nếu có), thời hạn khắc phục và cam kết của nhà thầu.
- Ký biên bản nghiệm thu khi các hạng mục đạt yêu cầu hoặc ký có điều kiện kèm theo biên bản tồn tại.
- Lưu trữ hồ sơ nghiệm thu, biên bản, hình ảnh làm bằng chứng cho thanh toán và bảo hành.
Khi lập biên bản, cần nêu rõ:
- Thông tin các bên (chủ đầu tư, nhà thầu).
- Hạng mục nghiệm thu.
- Kết quả nghiệm thu (đạt/không đạt).
- Danh sách lỗi/tồn tại và thời hạn khắc phục.
- Điều khoản về phạt chậm sửa chữa hoặc việc giữ lại thanh toán nếu không sửa chữa đúng hạn.
Xử lý khi phát hiện lỗi sau nghiệm thu
- Lập biên bản sự cố, ghi rõ vị trí, mô tả lỗi, chụp ảnh/videoclip kèm thời gian.
- Yêu cầu nhà thầu khắc phục trong thời hạn hợp lý đã thỏa thuận.
- Nếu lỗi nghiêm trọng ảnh hưởng kết cấu hoặc an toàn, tạm dừng thanh toán, không tiếp tục bàn giao cho đến khi xử lý xong.
- Áp dụng chế tài: trừ tiền sửa chữa, yêu cầu sửa miễn phí trong thời hạn bảo hành hoặc khi cần thiết, yêu cầu bồi thường thiệt hại theo hợp đồng.
Lưu ý pháp lý và tài chính khi nghiệm thu
- Đọc kỹ hợp đồng: điều khoản nghiệm thu, bảo hành, thời hạn bảo hành, điều khoản thanh toán và phạt vi phạm.
- Giữ lại tiền bảo hành (retainage): thường thỏa thuận giữ lại một phần (ví dụ 3–5% hoặc theo hợp đồng) đến khi hết thời gian bảo hành hoặc khi các tồn tại được xử lý.
- Hóa đơn, chứng từ thuế: yêu cầu nhà thầu xuất hóa đơn GTGT đúng quy định nếu cần.
- Không ký biên bản nghiệm thu toàn phần nếu còn tồn tại lớn; có thể ký nghiệm thu một phần kèm điều kiện.
- Lưu trữ đầy đủ hồ sơ nghiệm thu: biên bản, hình ảnh, video, báo cáo thử nghiệm để làm căn cứ khi tranh chấp.
Mẫu checklist nghiệm thu nhanh trước khi thanh toán
Dưới đây là mẫu checklist ngắn để kiểm tra những hạng mục quan trọng ngay trước khi chuyển khoản/đóng thanh toán:
- Hợp đồng và phụ lục đầy đủ.
- Công trình đúng theo bản vẽ và yêu cầu kỹ thuật.
- Không có rò rỉ nước, áp lực nước ổn định.
- Hệ thống điện an toàn: cầu dao, aptomat, mạng dây rõ nhãn.
- Cửa, cửa sổ đóng/mở trơn tru; khóa hoạt động.
- Sơn, ốp lát, sàn và trần đạt thẩm mỹ.
- Thiết bị vệ sinh và bếp hoạt động bình thường.
- Khu vực chống thấm không thấm dột.
- Thiết bị PCCC và lối thoát hiểm không bị chắn.
- Hồ sơ nghiệm thu, phiếu bảo hành, hóa đơn đầy đủ.
- Ảnh/Video lưu trữ thực trạng nghiệm thu.
Sử dụng mẫu này như bản tổng hợp ngắn, sau đó triển khai kiểm tra chi tiết theo các hạng mục đã trình bày để ra biên bản nghiệm thu chính thức.
Kinh nghiệm thực tế để nghiệm thu hiệu quả
- Ghi hình toàn bộ quá trình nghiệm thu: video quay toàn cảnh và cận cảnh các hạng mục nghi ngờ.
- Mang theo chuyên gia khi cần: kỹ sư điện, kỹ sư kết cấu, chuyên gia chống thấm cho các công trình có vấn đề phức tạp.
- Thực nghiệm trong điều kiện vận hành thực tế: bật tất cả thiết bị điện, xả nước, thử áp lực.
- Chia nhỏ thanh toán thành các đợt nếu công việc lớn: thanh toán theo tiến độ và theo kết quả nghiệm thu từng giai đoạn.
- Yêu cầu nhà thầu cung cấp lịch bảo hành và tiếp nhận khiếu nại rõ ràng, số điện thoại liên hệ.
Kết luận
Checklist nghiệm thu sau sửa chữa là công cụ thiết yếu giúp bạn bảo đảm công trình đạt yêu cầu kỹ thuật và thẩm mỹ trước khi thanh toán. Một nghiệm thu bài bản — với hồ sơ đầy đủ, thử nghiệm chức năng và biên bản chi tiết — không chỉ bảo vệ quyền lợi chủ đầu tư mà còn tạo ra mối quan hệ minh bạch, chuyên nghiệp giữa chủ nhà và nhà thầu. Hãy chuẩn bị kỹ lưỡng, kiểm tra theo checklist chi tiết và không ngần ngại yêu cầu nhà thầu khắc phục khi phát hiện lỗi trước khi tiến hành thanh toán cuối cùng.
